买房指北 - 买房过程中需要注意啥？

总而言之，就是有了一个房子。这篇文章讲讲买房过程中需要关注的事情。

在上一篇文章中我们大概聊了聊选房过程中的相关事宜，在经过仔细思索和认真选择后，结合我和蒋老师还有家里长辈的建议，我们把人生中第一套房子定在了天府新区的海昌路附近，在符合总价预算的情况下，不论是去高新区工作，还是以后可能的天府新区工作交通都非常方便。小区附近的地铁公交，商超教育环境总体看起来都还可以，基本可以满足我们的要求。

值得一提的是，我们选中的目标小区容积率大概是 0.8，绿化率 50%，车户比 1:1.8 也都是纸面与实际结合都比较符合预期的环境，由于我们在买房之前刚好在这个小区里也租住了 1 年，总结下来在我们以往租住的小区里物业的靠谱程度还是比较高。

那么在选定了目标房屋之后下一步其实就是签约与打款的过程了。

零、买房是否要选择中介？

如同我在前文中所说的那样，是否选择中介主要是看你的总体预算，以及你是否愿意为他花费对应的时间和精力。大多数时候只要你选择了正规的中介，后续的流程基本都是一样的。而中介之所以收取了高额的服务费，本质上是以公司的模式提供了一些买房过程的相关保障。

但是对于买房的普通人来说，如果房屋总价是 200 万，那就需要在其中支付 3%的中介服务费，也就是大约 6 万左右，这个价格看起来又相比之下比较高。这个时候就可以考虑换一家中介提供相关的服务。

比如上面这张表，按照总价不足 200 万来计算，纸面上的服务费是 3%（也就是 6 万），如果考虑从链家来采购则可以谈到 2.7%的折扣（五万四，便宜了 6 千），如果从第三方中介（比如德祐）选择合作，服务费就可以谈到 2.55%（五万一，几乎便宜了一万）。当然，如果能够找到第三方中介（比如个人物业，或者是所在小区物业也提供官方渠道），可能服务费还会比这个低的多。

所以选择中介与否，第一件事是你能否接受“为了服务买单”的这个源头，并且能够找到合理的中介服务费范围。

一、如何和房东砍价？

当找到了心仪的房子后，这个时候就需要请中介帮忙联系房东了。当然可能随着市场好坏，联系房东的人也是多多少少。二手房本质上是一个买方市场，与政府规定好参考价的新房市场不一样，一个房子到底卖多少钱，是不是值这么多钱本质上还是要听房东的，并非能够达到 100% 的“货真价实”，但是究竟买那个房子依然是由买方决定。也就是说哪怕在买方看起来一个房子有各种小毛病或者问题，但由于这个房子的产权人是房东，所以他依然可以不降价，按照原定价格去寻找合适的买家。

这里要补充一下，上文所说的“货真价实”并不是说房子之中可能存在质量或者其他的相关问题，而是说并不能严格按照买方的喜恶来提供合理的价值。就比如我单纯认为所有超过 10 年房龄的房子都是老房子，没有任何买卖价值，但房东认为在保养与修缮合理的情况下，地段与户型合理的好房子的价值应该高于市场上的一手房。本质上依然是一个不同人价值观不一样的问题。

那回到我们所说的与房东砍价的过程中，到底是中介联系双方到签约中心，还是通过电话或者视频方式砍价，本质上都是在中介具有一定信息不对称优势情况下，完成订单的过程。正因如此，我认为在这个过程中能够砍价的因素总体应该是偏向客观的，而不是大家主观的发生争执（如果和房东没聊两句就开始数落要价高，市场不景气，房子有一堆缺点，对后续的成交也没啥帮助）。

在贝壳链家的与房东砍价过程应该还有一个排号的过程，比如同时有多个人对一套房子感兴趣，需要联系自己的中介取号，最终房东会按照先来后到的顺序进行还价博弈。

砍价应该有这几个过程：

在砍价这一步开始之前，有一点非常重要，就是一定要明确自己的购房预算与房源价格。比如我们的预算总额是 180 万，这 180 万中就已经包括了 7 万的税费以及 3 万的中介费，那这样来说房源的价格就不能超过 170 万，即使考虑到不同房源的价位，最多也不应该超过 173 万。基于这个逻辑，在现场还价的时候就应该要从 160 万左右开始砍价，逐步还价到合适的价格。

砍价的过程中千万要注意避免因为一时的上头而给出了一个超出预期的价格，现在经济形势本身就不好，大家赚钱的过程都很辛苦，除非这个房子你非买不可。否则因为一时的上头多花费了数万甚至数十万，这个代价还是太大了。

二、签合同交定金要注意什么？

在完成价格谈判之后，下一步就到了签订合同缴纳定金的过程了。基本上来说到这一步之后，我们的买房工作就已经有了法律上的约束与保护了。

这里的整体流程基本就是 4 步，即“再次确认房屋的基本信息（确认房屋的产权，所有权，户籍，学位等相关信息） → 核对合同细节（契税个税的缴纳比例，首付和定金的金额，贷款的比例，解压的流程和时间节点，后续的流程节点，如果双方中途有人想毁约怎么处理） → 缴纳定金（一般来说定金的价格在 5-10 万左右，中介会直接缴纳到对公账户） → 收好定金和合同，准备后续流程”。

有一点要格外注意，由于大多数人都是第一次买房，因此在整个面谈合同过程中，有任何地方感觉不清楚或者不对劲，一定要第一时间问清楚及时处理，千万不要犹豫。等到合同签订之后一切都也都在法律上确定下来了。后续就需要根据支付方式来看是走银行贷款还是全款。

三、贷款过程中需要注意什么？

这里的流程是“需要贷款”的朋友才需要完成，如果是全款支付的朋友，就可以直接跳转到“第四节过户缴税”的部分了。

在完成了房子价格的谈判，签订合同，完成定金和中介费的支付后，我们就需要前往银行办理担保和贷款申请手续了。不同银行的时间和贷款额度利率，以及资质要求可能有些许的不一致，因此我们可以在前往银行前了解一下。此外由于市场状况不一样，从申请贷款到后续银行放款的时间可能也会灵活变化，比如市场预冷的时候整体的时间可能大概在 1 个月左右，但如果市场预热的时候会稍微变长一些。

据坊间流言，成都市场在 2022 年房地产市场最火热的时候，一度发生过从银行贷款申请到打款耗时1-2 年的经历，侧面也可以见到当时成都房地产市场有多么火爆。

作为一个普通老百姓来说，贷款过程中最重要的其实就是相关资料资质的准备，这一部分主要是用来像银行证明“我们有能力从你这里借出来这么多钱，并且在后续归还”的。也正因如此，这一部分需要的资料除了“身份证，户口本，结婚证”以外，还需要包括“公积金缴存证明，贷款银行的银行卡，历史资金流水，个人收入证明，征信报告，定金转出流水”等等。到达银行之后还需要根据流程完成审核贷款资质的过程（也就是我们说的“面签”），同时还需要卖方去办理房源的解押手续（如果房东对房源做过相关抵押）。

如果在这个过程中你选择不找中介完全靠自己，就可以前往不动产登记中心开通监管账户，让买家把定金放在监管账户里，买卖双方可以通过天府市民云看到全部的流程，比较轻松。

如果是在成都，相关的流程都可以通过“天府市民云-蓉易住”板块进行详细的了解。其中也会有详细的流程和答疑介绍。不同银行的要求可能有一些差别，但总体本着“资金安全”的原则，这部分差别不大。有兴趣可以联系对应网点的客户经理详细咨询（毕竟从银行贷款是也属于他们的业绩）。

四、过户过程中需要什么？

过户过程中最重要的就是前往所在地的不动产登记中心，完成对应的流程和手续递交。其实说白了这一部分也比较简单，就是“递件”和“核税”两部分组成。

递件就是需要买卖双方分别交出自己的有效证件，填写对应的表格，核税则是以交易房屋的价值为核心缴纳对应的契税款。有一些中介或者小道消息说需要买卖双方自己虚报一个非常低的交易价格来进行避税，但这一步其实没有多大意义，政府部门内部有权威且唯一的信息源，会根据内部对每一个区块和房屋的价值进行判定，如果上报的价值远低于内部判断价格，也会以内部价格为准判断契税。

正因如此，其实理论上我们找中介来提供帮助主要是带领我们完成相关步骤的流转，但如果我们愿意花费足够的时间和精力，从交易到买卖直至成交，所有的过程和手续也都可以我们自己完成。中介服务的本质就是花钱节省自己的时间吧。